임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
Q
저는 임차인으로 집주인이 개인회생을 신청하여 면책을 받았는데 임대차보증금을 돌려받을 수 있을까요?
A
주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임차주택(대지를 포함한다. 이하 같다)이 경매될 경우 그 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택의 가액을 기초로 주택임차인을 보호하고자 인정되는 것입니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133전원합의체 판결).
이에 상응하여 구 개인채무자회생법 제 46조 제 1항은 주택임대차보호법 제 3조 (대항력 등)제 1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 개인회생재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 라고 규정함으로써 우선변제권 있는 주택임차인을 개인회생절차에서 별제권자에 준하여 보호하고 있습니다.
위와 같이 주택임차인은 구 개인채무자회생법 제 46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로 설혹 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인회생채무자인 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었다고 하더라도 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권 액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 해당한다고 보아야 합니다.
그렇다면 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 개인채무자회생법 제 46조 제 1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제 84조 제 2항 단서 제 1호에 따라 면책이 되지 않는 개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권 에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 봄이 타당합니다(대법원, 2017.1.12, 2014다32014).
[출처:법률구조공단]
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