아파트 하자 기준 판단 도면.
Q
아파트 분양 계약에 있어서 분양회사가 사업승인도면이나 착공도면이 아닌 준공도면에 따라 시공하였습니다. 분양회사는 골조부분과 방수부분에 관하여 관련 법령에 따라 설계 변경 절차를 거친 준공도면대로 시공하였고, 창호는 입주자 모집공고 전에 알루미늄 창호에서 플라스틱 창호로 설계변경을 하였고, 분양안내서의 주요 마감재 시설내역에도 창호 재질이 플라스틱으로 기재되어 있으며, 이에 따라 제작된 견본주택이 공개되었습니다.
이처럼 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었다면 이를 하자로 볼 수 있는지요?
A
대법원은 “사업주체가 아파트 분양 계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다”고 하였습니다.
(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).
우선, 위 대법원 판례는 쉽게 동의할 수 없는 것입니다.
보통의 경우 아파트의 가격은 “공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙”에 근거하여 관할 관청의 승인을 받아 결정이 되는데, 착공도면을 기준으로 하여 적정여부를 판단합니다.
즉, 분양을 받는 사람은 착공도면대로 시공할 경우의 적절한 가격을 분양가로 분양회사에 납입하게 됩니다. 그런데, 위 판례에 따르면 분양회사가 수분양자에게 분양을 한 뒤, 수분양자의 동의도 받지 아니한 채 설계변경을 신청할 경우 거의 대부분 분양회사가 원하는대로 설계변경을 해 주는 것입니다.
이와 같이, 분양가의 결정과정과 설계변경과정이 분리되어 있기 때문에, 위 대법원 판례 대로라면 분양회사가 하향시공의 의미를 가지는 설계변경을 할 경우 그 차액을 분양회사가 차지하게 되는 결론에 이르게 됩니다. 따라서, 위 판례로 인하여 거대한 건설기업이 막대한 이익을 갖게 되는 근거를 마련해 준 것입니다. 따라서, 위 판례는 반드시 변경되어야할 것입니다.
결국, 위 판례가 변경되기 전까지는 부득이 위 판례에 따라야 할 것이므로, 분양회사 또는 시공사가 적법한 설계 변경 절차를 거친 것이라면 하자인지의 여부를 판단하는 기준도면은 착공도면이 아닌 준공도면으로 보아야 합니다.
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