하자소송 상담을 하다 보면 요즘 부쩍 자주 듣는 질문이 있습니다.
"건설사가 부도나서 법정관리에 들어갔다는데, 우리 단지 하자보수는 이제 누가 책임지나요?"
결론부터 말씀드리면, 책임질 곳은 대부분 남아 있습니다.
다만 이런 때일수록 기한이 결과를 가릅니다. 법무법인 로직이 하자소송을 수행하며 겪은 내용을 바탕으로 차근차근 정리해 보았습니다.
요즘 이런 질문이 늘어난 이유
올해 8월 대구 지역 3위 건설사가 기업회생을 신청했고, 올해 폐업을 신고한 건설사는 2,946곳으로 지난해 같은 기간보다 26% 늘었습니다(머니투데이방송, 2026. 9.).
그런데 하자 분쟁은 오히려 늘고 있습니다. 아파트 하자심사 신청은 올해 6월까지 이미 3,667건으로 지난해 한 해 전체(3,442건)를 넘었습니다(이코노미스트, 2026. 9.).
1. 하자를 책임지는 곳은 한 곳이 아닙니다
하자에 대해 청구할 수 있는 상대는 보통 세 곳입니다. 한 곳이 무너져도 나머지가 남아 있습니다.
| 청구 상대 | 회사가 어려워졌을 때 |
| 분양자(시행사) | 회생·파산·해산하면 시공사에 직접 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다 |
| 시공사 | 회생에 들어가면 기한 안에 회생채권으로 신고해야 합니다 |
| 하자보수보증사(건설공제조합·HUG 등) | 시공사가 회생해도 보증사의 책임은 줄어들지 않습니다 |
2. 시행사(분양자)가 문을 닫았다면
집합건물법은 분양자에게 회생·파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있으면 시공사가 구분소유자에게 직접 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다(제9조 제3항).
시공사는 "분양자에 대한 책임은 이미 시효가 지났다"고 다투기도 합니다. 그러나 대법원은 두 책임이 별개이므로 그것만으로 입주민에 대한 책임이 없어지지 않는다고 보았습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결).
실무에서 가장 어려운 부분은 분양자가 실제로 배상할 능력이 없다는 사실을 입증하는 일입니다. 서류상으로는 회사가 살아 있는 경우가 많기 때문입니다.
3. 시공사가 법정관리(회생)에 들어갔다면
시공사가 회생에 들어가면 하자 손해배상 청구는 보통 회생채권이 됩니다. 법원이 정한 기간 안에 신고하지 않으면 회생계획이 인가될 때 청구권이 사라질 수 있습니다(채무자회생법 제251조).
우리 단지 시공사가 회생 절차에 들어갔다는 소식을 들으셨다면, 신고 기한부터 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
4. 하자보수보증금은 시공사가 어려워져도 남아 있습니다
아파트는 사업주체가 하자보수보증금을 예치해야 하며, 보통 건설공제조합이나 주택도시보증공사(HUG)의 보증서 형태로 입주자대표회의나 관리단이 보관하고 있습니다. 시공사가 회생에 들어가더라도 보증사의 책임은 회생계획으로 줄어들지 않습니다.
다만 보증서마다 보증기간과 금액이 정해져 있으므로, 보증서 원본과 명의, 기간은 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다. 오피스텔·상가는 보증 구조가 아파트와 다를 수 있습니다.
마치며
시공사나 시행사가 어려워졌다는 소식은 입주민께 큰 걱정거리입니다. 그래도 법은 이런 경우를 대비해 책임질 곳을 여럿 두었고, 대부분의 경우 길은 남아 있습니다. 다만 그 길이 기한과 함께 닫힐 수 있다는 점만은 꼭 기억해 주셨으면 합니다.
입주자대표회의, 관리단, 관리사무소는 물론 개별 세대에서도 문제가 존재하신다면 저희 로직을 통하여 해결하시기를 추천드립니다.
이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
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