아파트 사용승인 전, 사용승인 후 하자소송
Q.
아파트의 전유부분과 공용부분에 엄청난 하자가 존재합니다.
입주자대표회의가 분양회사나 시공사를 상대로 하자보수를 요구하거나, 손해배상책임을 물을 수 있는지요.
A.
아파트와 같은 집합건물로서 공동주택에 해당하는 경우, 입주자대표회의는 분양회사나 시공사를 상대로 하자담보책임으로서 손해배상 소송을 할 수 없습니다. 다만, 주택법에 따라 입주자대표회의는 보증회사를 상대로 보증금 청구소송이 가능합니다.
문제는하자의 개념입니다.
재판실무에서 하자는 크게 ｢사용승인 전 하자｣의 개념과 ｢사용승인 후 하자｣의 개념으로 나누고 있습니다.
사용승인 전 하자란 설계도(시방서 등 설계도서 일체를 의미함)대로 시공하지 않음으로 인하여 발생한 하자를 말합니다. 보통의 경우, 사용승인 전 하자 인지의 여부는 일반인들로서는 확인하는 것이 거의 불가능하고, 건축전문가들이 설계도와 시공상태를 일일이 비교하여 확인하는 수 밖에 없습니다.
한편, 사용승인 후 하자란 시공사가 설계도서대로 건축을 하였으나 그 뒤 발생하는 하자를 말합니다. 예를 들어, 최초 입주 이후에 결로가 발생한다던가, 문짝이 틀어진다던가, 벽체에 결로(크랙)가 발생하는 등의 하자가 발생하는 것입니다. 이러한 하자는 사람의 오감을 통하여 확인이 가능하기 때문에 입주민들도 손쉽게 그 하자를 확인할 수 있습니다.
그런데, 주택법에서 보증회사로 하여금 하자를 보증하게 한 범위는 사용승인 후 하자로 한정하고 있습니다. 따라서, 예를 들어 어떤 아파트의 하자를 조사한 결과 사용승인 전 하자가 10억원 상당이고, 사용승인 후 하자가 10억원이라면 입주자대표회의는 10억원 밖에 청구할 수 없는 것입니다.
사용승인 전 하자는 입주민들이 분양자를 상대로 개별소송을 통하여 구제받을 수 밖에 없습니다. 이 경우 입주민들이 개별적으로 소송을 하는 것이 불편하기 때문에, 입주민들의 분양자에 대한 손해배상청구권을 입대위에 양도하는 방식으로 입대위에 사용승인전 하자에 관하여도 소송을 수행할 수 있도록하여 한꺼번에 처리할 수도 있습니다.
다만, 입대위는 보증회사를 피고로 하여야 하고, 수분양자들은 분양자를 상대로소송을 해야 할 것입니다."
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