권리분석
Q
부동산 경매를 통해 매수인에게 인수되거나 말소되는 것은 어떤것이 있는지 궁금합니다.
A
권리 말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당을 요구 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
그리고, 등기되지 않은 임차권의 경우에도 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이나 상가임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 그 임차권이 말소되지만 보증금을 모두 변제받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우에는 매수인에게 인수됩니다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위에 관계없이 인수됩니다.
대항력(對抗力)
임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다
우선변제권
요건을 갖춘 임차권은 물권과 동등하게 권리 효력 발생일의 선후를 따져 순위대로 경매 매득금에서 배당을 받을 수 있는 것을 말한다.
말소기준권리
부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.
예를 들어, 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 세입자를 내보낼 수 있다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 된다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
부동산처분금지가처분
목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.
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